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Wie wollen wir den alten Ortskern gestalten?

Seit einiger Zeit diskutieren wir und viele andere im Ort, wie sich die Situation im alten Ortskern verbessern lässt. Kann ein Bebauungsplan helfen und wie müsste der aussehen? Hierzu möchten wir die folgenden Punkte beitragen.

Ein schönes Haus im alten Ortskern

So in Zukunft nicht mehr: Triste, untypische Kachelung, keine Bepflanzung, kein Platz für Fußgänger

Eine sehr passende Altbebauung: 2,5 Stockwerke + Sockel, wunderschön gepflegt (alle Fotos: Kilian Kilger)

Einführung

Räume prägen Menschen und Menschen prägen Räume. Baukultur hat unmittelbare Auswirkungen auf die Lebensqualität, denn es gibt eine Wechselwirkung zwischen der bebauten Umgebung und den Menschen, die mit ihr leben, sie beeinflusst unbewusst sogar unsere Stimmung. Ein identitätsstiftendes Ortsbild und öffentliche Räume, in denen wir uns gerne aufhalten, prägen uns und strahlen nach außen hin aus. Wir reisen zum Beispiel nach nah und fern, um schöne Altstädte und spektakuläre Gebäude zu besichtigen. In vielen Städten in Deutschland, insbesondere im Osten, wurden alte Stadtkerne saniert und zeigen nun qualitätsvolle Orts- und Stadtbilder. Beispiele ganz in unserer Nähe sind Heidelberg und Ladenburg. Interessanterweise gaben in einer Umfrage des Allensbach-Instituts 44 % der Befragten an, sie fühlten sich besonders verbunden bzw. heimisch am Ort ihrer Kindheit, 38 % am gegenwärtigen Wohnort. Für 51 % hatte ein ganz bestimmtes Gebäude diese besondere Bedeutung.

Baukultur ist aber eine Tätigkeit, die nicht nur die Umwelt gestaltet, sondern auch den sozialen Zusammenhalt fördert und – im besten Sinne verstanden – die ökologische Nachhaltigkeit sowie die Gesundheit und das Wohlergehen aller im Blick hat. Viele Kommunen weisen insbesondere öffentlichen Einrichtungen der Bildung, des Sozialen und der Verwaltung im Ortszentrum eine hohe Bedeutung zu. Dort lebende ältere Menschen und junge Familien sind auf diese Infrastruktur angewiesen. Auch Einkaufsmöglichkeiten im Ortsinnern sind für diese Gruppen sehr wichtig.

Für uns als Gemeinde stellt sich nun die Frage, wie wir etwa mit Regelungen zu Architektur und Design unseren alten Ortskern und speziell den Kronenburger Hof als identitätsstiftendes dörfliches Merkmal von Dossenheim erhalten und beleben können.

 

Entwicklung Dossenheims in den letzten 30 Jahren

In den letzten Jahrzehnten hat unser alter Ortskern ständig an Bedeutung verloren. Allein im Bereich der Hauptstraße schlossen in den letzten 30 Jahren sieben Gewerbetreibende ihre Geschäfte (Schreib- und Spielwaren, Haushaltswaren, Kneipe, Metzger, Friseur, Edeka, Schuhe). Nordöstlich davon haben wir in den letzten Jahren noch einmal drei Restaurants verloren. Man kann also in diesem Bereich kaum mehr von einem urbanen Gebiet sprechen, wie es §6a der Baunutzungsverordnung beschreibt. Es handelt sich heute vorwiegend um ein Wohngebiet.

Währenddessen wurden große Baugebiete im Westen von Dossenheim für Ein- und Mehrfamilienhäuser ausgewiesen. An den Rändern wurde also geplant und gebaut, während der Ortskern viel von seiner Funktion als sozialer und wirtschaftlicher Mittelpunkt der Gemeinde verlor. Andere Gemeinden, in denen eine positive Innenentwicklung stattfindet, in denen Dichte und Nähe positiv besetzt sind und mit Nachbarschaft und Lebendigkeit verbunden werden, haben wiederum auch als Ganze an Attraktivität gewonnen.

Aus all diesen Überlegungen folgt für uns Dossenheimer Grüne, dass einerseits die Belebung des Ortskerns eine ganzheitliche Aufgabe ist. Andererseits hat die Gemeinde im Baurecht ganz konkrete Kompetenzen und Rechte, mit denen sie die Aussehen und Struktur dieses Bereichs beeinflussen kann.

Wir Grüne sind auf jeden Fall für die Aufstellung eines Bebauungsplans für dieses Areal. Dieser muss als Ziel die Erhaltung des historisch gewachsenen städtebaulichen, dörflichen Charakters haben und seine Funktion als ein soziales Zentrum der Gemeinde sichern. Die zukünftige Baukultur sollte dort zum einen wie überall hohen ökologischen Standards entsprechen, zum anderen aber unbedingt regionaltypische Bauformen und Materialien berücksichtigen. Das Ziel ist, den Bestand als Herausforderung zu begreifen und ihn zu neuen Lösungen zu führen – und damit auch Dossenheim insgesamt zu beleben.

 

Gestaltungsinstrumente

Ohne Bebauungsplan kann die Gemeinde nur prüfen, ob sich ein Bauvorhaben nach gewissen städtebaulichen Kriterien in die nähere Umgebung „einfügt“. Dies betrifft aber nur die bauliche Nutzung, die Bauweise und die überbaute Grundstücksfläche. Gestalterische Aspekte, die ja den Charakter einer Nachbarschaft ausmachen, spielen erst einmal keine Rolle. Hierfür bräuchte es die Möglichkeiten eines Bebauungsplans bzw. auch eine sog. Gestaltungssatzung. Dort lassen sich konkrete Vorgaben z. B. zu historisch passenden Baumaterialien, Dachneigungen oder Fensterteilungen aufführen (s. Tabelle).

In historischen Quartieren kann eine Gemeinde auch eine sog. Erhaltungssatzung beschließen, um Beeinträchtigungen eines besonders wertvollen Bestands zu vermeiden. Für welche Gebäude eine solche Satzung gelten soll, müssten wir festlegen, es könnten vielleicht der „Winterkönig“ an der Hauptstraße oder einige der alten Tabakscheuern infrage kommen.

Ein anderes Gestaltungsinstrument ist die Bodenpolitik. Dies bedeutet, dass die Gemeinde langfristig und nachhaltig anstrebt, Grundstücke im Innerort und wichtigen Entwicklungsbereichen zu erwerben als eine „Bodenvorratspolitik“. Nur auf diese Weise können gestalterische Ziele wie auch sinnvolle soziale und kulturelle Funktionen umgesetzt werden, etwa durch konzeptorientierte Ausschreibungen. Vor ziemlich langer Zeit, nämlich 1989, hatte die Gemeinde im damaligen Sanierungsgebiet Grundstücke zunächst erworben und dann eine Planung erstellt. Kriterien für eine Bewerbung waren damals Familienstand und Kinderzahl.

Eine letzte Anregung könnte ein beratender „Gestaltungsbeirat“ für den Ortskern sein, über dessen Einrichtung und Funktion natürlich der Gemeinderat entscheiden müsste.

 

Vorschläge

Und hier eine Auswahl an Vorschlägen für einen Bebauungsplan „Alter Ortskern“ – wir freuen uns auf die Diskussion im Gemeinderat und mit Ihnen/euch allen!

 

Wege- und Straßennetz

Das Wege- und Straßennetz sowie die Freiflächen sollen erhalten werden.

Parkplätze dürfen nicht überbaut werden. Öffentliche Parkplätze könnten ggf. in Grünflächen oder öffentlich nutzbare Räume umgewandelt werden.

Gebäude-„Kubatur“ (Form und Größe)

Die Kubatur und Gestaltung der oberirdischen Gebäude muss der Bestandsbebauung entsprechen, auch bei Abriss.

Die ‚Kleinteiligkeit‘ bestehender Bebauung muss auch bei möglicher Neubebauung und dem Zusammenführen mehrerer Grundstücke beibehalten werden.

Freie Innenflächen (Höfe etc.) sind grundsätzlich zu erhalten.

Höhe der Gebäude

2,5 Geschosse + hoher Sockel mit sichtbaren Kellerfenstern

Dachgestaltung

Die Dachlandschaft muss sich der Topographie und Bestandsbebauung anpassen.

Erlaubt sind Satteldach, Mansarddach, Walmdach, Biberschwanzziegel und rote Tonziegel.

Bevorzugte Materialien für den Hausbau

Kalksandstein, Einbeziehung von regionaltypischen Steinen (Buntsandstein z. B. für den Sockel) oder Holz, auch Häuser in reiner Holzbauweise sind erlaubt. Dächer z. B. mit Biberschwanzziegel oder roten Tonziegeln.

Nicht zulässige MaterialienBetonziegel, Faserbeton, Sichtbeton, Betongeländer und Kamine, Kunststoffeindeckungen, Steinriemchen, Spaltklinker, Glasbausteine, Mosaikklinker, Verkleidungen aus glatten und glänzenden Materialien, Blech- oder sonstige Metallverkleidungen, Kacheln (s. Foto)
Gauben, LoggienZulässig: bis 80 % der Dachfläche für Gauben, bis 40 % für Dachloggien
Fenster und Fensterbänke

Fenster müssen durch Flügel, Oberlichter oder Fenstersprossen gegliedert werden und sich dabei an dem historischen Charakter entsprechender Gebäude orientieren sowie aus Holz oder recycelten Materialien hergestellt sein.

Fensterbänke müssen aus Natur-/Buntsandstein, Kupfer- oder Zinkblech passend zu Dachrinnen und Fallrohren hergestellt sein.

Balkone, Pergolen, Wintergärten

Balkoneinfassungen aus glänzenden Materialien sind nicht zulässig; punktuelle Auflockerung und zur evtl. Anpassung an Pergolen und Wintergärten sind erlaubt.
FassadenfarbenEs müssen helle, gedeckte und ‚freundliche‘ Farben verwendet werden, der Sockel wird dunkel abgesetzt. Reine und ungebrochene Farben dürfen nicht verwendet werden. Die Farben müssen harmonisch zueinander passen.
Zäune, Mauern und Hecken

Zäune, Mauern und Hecken sind mit max. 1,20 m Höhe zu errichten. Hecken dürfen keine reinen Thuja- oder Kirschlorbeerhecken sein. In Ausnahmefällen können Hecken durch Zäune unterbrochen werden, solange die Gesamtzaunfläche nicht mehr als 40 % der Heckenfläche ausmacht.

Nicht erlaubt sind Stabmattenzäune mit Kunststoffgeflecht.
Lückenschluss, Vermeidung von und SpaltenSpalten zwischen den Häusern sind möglichst zu vermeiden. Es sollte direkt angebaut werden.
BaulinieAn Engstellen auf der Hauptstraße besteht eine Gefährdung von Fußgängern und Radfahrern. Hier soll die Baulinie zurückweichen, um Platz für sicheren Begegnungsverkehr zu schaffen. Eventuell sind hier auch Arkaden denkbar.

Begrünung

Bei Neubauten oder umfangreichen Sanierungen sollte auf dem Grundstück zur Straße hin eine Begrünung mit ortstypischen Pflanzen erfolgen. Hier können Fachleute beraten, etwa vom Verein „Blühende Bergstraße“.

Hauptstraße, Rathaus- und Schriesheimer Straße sollten mit über die Straße führendem Grün gestaltet werden (Aufgabe der Gemeinde).

Stellplätze

In Neubauten mit mehr als 4 Wohnungen ist eine Tiefgarage zu errichten, bei max. 4 Wohnungen entfällt diese Pflicht. Stellplätze sind auf dem Grundstück oder  evtl. in der Tiefgarage am KH nachzuweisen.

Energiestandard, Heizungen

Neubauten: KfW 40. Bei Sanierungen sollte der Standard eingefordert werden, der nach Rücksprache mit den zuständigen Stellen möglich ist.

Öl-  und Kohleheizungen sind nicht zulässig.

Sozialer Wohnungsbau

Bei Neubauten ab 5 Wohneinheiten sind 20 % der Wohnungen so zu errichten, dass sie

  1. mit „Mitteln der sozialen Wohnraumförderung" gefördert werden können, oder dass sie
  2. für „Personen mit besonderem Wohnbedarf" bestimmt sind.
 

 

 

 

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